Valor de referencia catastral 2026 y legalidad del ITP

El Tribunal Constitucional ya se ha pronunciado sobre la cuestión de inconstitucionalidad presentada por el Tribunal Superior de Justicia de Andalucía que cuestionaba la legalidad del valor de referencia catastral.

Este sistema, vigente desde 2022 para calcular la base imponible del ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) y el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, ha generado controversia porque puede incrementar significativamente la tributación en la compra de vivienda usada y herencias.

En la STC 13/2026, de 12 de febrero de 2026, el Tribunal Constitucional desestimó la cuestión y avaló la constitucionalidad del valor de referencia como método objetivo para calcular la base imponible. Eso no significa que el contribuyente no pueda reclamar: si el valor asignado no refleja la realidad del inmueble, puede impugnarlo mediante los cauces previstos.

¿Por qué es importante para ti como comprador o heredero?

Porque el valor catastral de referencia puede hacer que pagues más impuestos al comprar una casa o heredar un inmueble, incluso si el precio real es menor. Desde 2022, Hacienda utiliza como base imponible el mayor de estos dos valores:

• El precio de escritura, es decir, lo que realmente pagaste.
• El valor de referencia del inmueble, calculado por Catastro.

En la práctica, esto puede suponer pagar miles de euros más en impuestos.

Ejemplo práctico de impacto fiscal en 2026

Imagina que compras un piso por 200.000 euros, pero el valor catastral es de 230.000 euros. Aunque tú hayas pagado 200.000 euros, el cálculo del ITP se hará sobre 230.000 euros. Si el tipo impositivo en tu comunidad es del 7%, la diferencia es:

• ITP sobre precio real: 14.000 euros.
• ITP sobre valor referencia: 16.100 euros.
• Diferencia: 2.100 euros extra.

Este sobrecoste también aplica en herencias y donaciones, afectando a contribuyentes que desde 2022 han tributado por encima del precio real de la operación cuando el valor de referencia era superior.

¿Qué es el valor de referencia catastral?

El valor de referencia catastral es un sistema implementado por la Dirección General del Catastro en 2022 para determinar el valor de mercado de los inmuebles de forma masiva. A diferencia del valor catastral tradicional, usado para el IBI, este se calcula mediante:

• Algoritmos estadísticos basados en transacciones del mercado inmobiliario.
• Datos de ubicación, superficie y tipología de la vivienda.
• Comparación con operaciones similares en la zona.

El problema es que puede no reflejar adecuadamente las condiciones reales del inmueble: estado de conservación, reformas necesarias, orientación o calidades específicas. Por eso, muchos expertos consideran que puede generar una tributación superior a la capacidad económica manifestada por el contribuyente en una compraventa de vivienda, herencia o donación concreta.

¿Qué ha decidido el Tribunal Constitucional?

El Tribunal Constitucional estudió si la forma en que se aplica este valor respeta el principio de capacidad económica recogido en la Constitución. La cuestión se centraba en dos críticas principales:

• Método masivo y opaco: se basa en estadísticas y algoritmos que pueden no tener en cuenta todas las características reales del inmueble, como estado, calidades o superficie útil.
• Posible gravamen ficticio: puede generar que se tribute por un valor superior al precio real de mercado, una discusión que recuerda a la controversia de la plusvalía municipal.

La sentencia de 12 de febrero de 2026 desestimó la cuestión de inconstitucionalidad. El Tribunal entendió que el valor de referencia tiene una conexión razonable con el valor de mercado y que responde a objetivos legítimos como la seguridad jurídica, la simplificación administrativa y la reducción de litigiosidad.

Ahora bien, el propio sistema prevé la posibilidad de impugnar el valor cuando el contribuyente considere que no se ajusta a las circunstancias reales del inmueble.

Consecuencias prácticas

Para contribuyentes que ya compraron o heredaron desde 2022, la sentencia no supone una anulación general del sistema ni una devolución automática de lo pagado.

Si realizaste una autoliquidación del ITP o una liquidación del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones calculada con el valor de referencia catastral entre 2022 y 2026, conviene revisar si ese valor era superior al precio real o al valor efectivo del inmueble.

Los expertos fiscales recomiendan revisar las liquidaciones no prescritas y valorar presentar un recurso de reposición o solicitar la rectificación de autoliquidación cuando existan pruebas de que el valor de referencia no refleja el valor real.

Mantener vivo el expediente puede ser clave si existen argumentos técnicos sólidos: estado de conservación deficiente, tasación independiente inferior, necesidad de reformas, discrepancias de superficie o cualquier circunstancia que afecte al valor de mercado.

Efecto dominó en otros impuestos

Aunque el caso se centró en el ITP en Andalucía, la doctrina afecta también a:

• Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, porque utiliza la misma metodología.
• Todas las comunidades autónomas que aplican el valor de referencia.
• Operaciones de compraventa de vivienda usada en las que el valor de referencia supera el precio escriturado.

El resultado no elimina el valor de referencia, pero sí refuerza la importancia de documentar bien cualquier discrepancia.

Impacto en operaciones futuras

Si estás planeando comprar una vivienda de segunda mano o heredar un inmueble en 2026, debes:

• Consultar el valor de referencia antes de la firma de las escrituras.
• Considerar este coste adicional en tu presupuesto de compra.
• Valorar si el precio pactado justifica el sobrecoste fiscal.
• Guardar pruebas del estado real del inmueble si crees que el valor de referencia está por encima del mercado.

¿Qué debes hacer ahora?

Consulta el valor de referencia antes de firmar una compraventa. Puedes hacerlo en la web del Catastro con DNI electrónico, Cl@ve o certificado digital.

Revisa tus autoliquidaciones si ya compraste o heredaste, y valora presentar recurso si todavía estás en plazo y cuentas con pruebas para defender un valor inferior.

Si necesitas orientación, en Efiteca no solo te ayudamos a conseguir la mejor financiación, sino que también te facilitamos información para que tu operación inmobiliaria sea segura y sin sorpresas fiscales.

El futuro del valor de referencia ya tiene una respuesta constitucional, pero cada caso concreto puede seguir siendo discutible. Mantente informado y actúa con previsión: un simple trámite puede evitarte pagar impuestos de más.